Sổ đỏ phải mang tên người, không phải tên hộ

Nhưng nếu luật vẫn giữ khái niệm "hộ gia đình sử dụng đất", vẫn cho phép ghi tên người đại diện và lại giao cho chính các thành viên tự xác định ai có quyền, thì sự mơ hồ tồn tại nhiều năm vẫn chưa được giải quyết đến cùng.

Điều 66 dự thảo quy định đối với thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất thì về nguyên tắc mỗi người được cấp một giấy chứng nhận. Nếu có yêu cầu, những người có chung quyền có thể được cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. Riêng với đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, dự thảo quy định cấp một giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền và trao cho người đại diện.

Đây là thay đổi đáng chú ý vì việc ghi đầy đủ tên được đặt thành phương án mặc định. Tuy nhiên, dự thảo không xóa hẳn cách ghi tên người đại diện. Khoản 5 Điều 66 vẫn cho phép, nếu các thành viên có nhu cầu, giấy chứng nhận có thể chỉ ghi tên người đại diện hộ gia đình. Nói cách khác, dự thảo đang đi theo hai hướng cùng lúc. Một mặt muốn cá thể hóa người có quyền, mặt khác vẫn duy trì cơ chế đại diện bằng một cái tên đứng trước cả "Hộ".

Điều đáng nói hơn là khái niệm "hộ gia đình sử dụng đất" vẫn tiếp tục tồn tại. Khoản 20 Điều 3 dự thảo xác định đó là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng, sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được giao đất, cho thuê đất, công nhận hoặc nhận chuyển quyền trước ngày Luật có hiệu lực.

Trong khi đó, Điều 4 về người sử dụng đất lại không liệt kê hộ gia đình như một người sử dụng đất độc lập. Chính sự đan xen này tạo nên vấn đề. "Hộ gia đình sử dụng đất" vẫn tồn tại để nhận diện nguồn gốc của quyền, nhưng khi thực hiện quyền thì pháp luật lại hướng tới từng thành viên hoặc nhóm người có chung quyền sử dụng đất.

Khi một giấy chứng nhận ghi "Hộ ông A", vấn đề pháp lý quan trọng không phải ai đang cầm cuốn sổ mà là những ai thực sự có quyền đối với mảnh đất. Người đại diện không đương nhiên là người duy nhất có quyền. Cũng không thể chỉ nhìn vào những người đang sống trong gia đình ở thời điểm hiện tại, bởi tư cách người có quyền phải được xác định tại thời điểm quyền sử dụng đất chung hình thành.

Trong bối cảnh quản lý đất đai đang được số hóa, yêu cầu này càng trở nên rõ hơn. Một hệ thống dữ liệu hiện đại cần xác định quyền tài sản gắn với những con người cụ thể. Một cá nhân có mã định danh. Một "hộ" theo nghĩa tập hợp thì không. Vì vậy việc lấy ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền làm nguyên tắc là hướng đi hợp lý. Nhưng chỉ ghi đủ tên vẫn chưa giải quyết hết vấn đề.

Dự thảo quy định việc xác định những thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên giấy chứng nhận do chính các thành viên tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật. Quy định này xuất hiện tại Điều 66 và được lặp lại trong Điều 114.

Cách làm này tôn trọng quyền tự định đoạt, nhưng cũng đặt khâu khó nhất vào chính những người có thể đang có lợi ích khác nhau. Nếu tất cả cùng thống nhất thì không có vấn đề. Nhưng khi một người đã đi xa, một người lập gia đình riêng, một người đã mất hoặc các thành viên đang mâu thuẫn, nguy cơ bỏ sót người có quyền là hoàn toàn có thể xảy ra.

Theo tôi dự thảo nên nghiên cứu thêm cơ chế để cơ quan đăng ký đất đai đối chiếu hồ sơ địa chính, dữ liệu cư trú và các nguồn thông tin hợp pháp khác nhằm xác định danh sách dự kiến người có chung quyền, sau đó thông báo để những người liên quan xác nhận hoặc phản đối. Nếu phát sinh tranh chấp thì việc ghi nhận quyền cần tạm dừng để các bên giải quyết theo pháp luật.

Một điểm khác cũng cần phân biệt. Ghi tên từng thành viên mới chỉ trả lời câu hỏi "ai có quyền", chưa đồng nghĩa đã xác định "mỗi người có bao nhiêu quyền".

Khoản 3 Điều 21 dự thảo quy định nếu quyền sử dụng đất có thể phân chia theo phần thì thành viên muốn thực hiện riêng quyền của mình phải đăng ký biến động hoặc tách thửa, làm thủ tục cấp giấy chứng nhận. Nếu quyền sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên phải cùng thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện.

Như vậy cá thể hóa danh tính người có quyền không đồng nghĩa với cá thể hóa ngay phần quyền. Nhưng ít nhất khi biết chính xác ai có quyền thì việc xác định phần quyền, thừa kế, chuyển nhượng, thế chấp hay giải quyết tranh chấp về sau sẽ rõ ràng hơn nhiều so với một giấy chứng nhận chỉ ghi chữ "Hộ".

Với các giấy chứng nhận đã cấp trước đây, cũng không nên buộc người dân đồng loạt mang sổ đi đổi. Điều 114 dự thảo không đặt ra yêu cầu này mà cho phép việc điều chỉnh được thực hiện khi người sử dụng đất làm thủ tục hành chính hoặc theo nhu cầu của họ. Cách tiếp cận này hợp lý hơn, bởi nếu yêu cầu toàn bộ các gia đình cùng lúc xác định lại thành viên có chung quyền, chúng ta có thể vô tình làm phát sinh hàng loạt tranh chấp đã nằm yên nhiều năm.

Cuốn sổ đỏ về bản chất là sự xác nhận của Nhà nước về quyền đối với một tài sản đặc biệt. Khi pháp luật đã có điều kiện xác định từng cá nhân cụ thể thì sự xác nhận ấy càng rõ ràng, tranh chấp về sau càng ít.

Dự thảo đã tiến một bước khi lấy việc ghi đầy đủ tên những người có chung quyền làm nguyên tắc. Nhưng nếu mục tiêu cuối cùng là mỗi quyền tài sản phải gắn với những chủ thể xác định, thì pháp luật vẫn cần làm rõ hơn mối quan hệ giữa "hộ gia đình sử dụng đất", người đại diện và nhóm người có chung quyền sử dụng đất.

Tin tức sáng 30-9: Luật Đất đai sửa đổi đề xuất về sổ đỏ hộ gia đình thế nào?

Tin tức đáng chú ý: Luật Đất đai sửa đổi đề xuất về sổ đỏ hộ gia đình thế nào?; Lãi suất qua đêm liên ngân hàng xuống 0,5%/năm; Ông Nguyễn Viết Tiến được bầu làm Chủ tịch Tổng hội Y học Việt Nam...